• Jakub Turanyi

Loan to Value (LTV)

#LTV #LoanToValue #Debt #Default #RealEstate #Nehnutelnosti #Bankrot #Bank #PrivateEquity #Financing #Investing #Collateral


Loan to Value (LTV), v češtine Úver k hodnote, je pomer medzi výškou úveru a zástavnou hodnotou aktíva, ktoré sa nakupuje. Je to finančný ukazovateľ ktorý sa veľmi často používa na posúdenie miery rizika pri schvaľovaní hypoték na nehnuteľnosti, ale aj iných pôžičiek a úverov.

V praxi platí jednoduchá nepriama úmera - čím je nižšie LTV, tým je vyššia šanca, že hypotéka bude schválená, a to s nižšou úrokovou sadzbou a bez nutnosti prikúpenia poistenia navyše. Samozrejme platí aj opak - čím vyššie LTV je, tým sa jedná o rizikovejšiu pôžičku to strany poskytovateľa, keďže je väčšia pravdepodobnosť že príde k defaultu a banka môže prísť k finančnej strate, ak nebude vedieť predať túto nehnuteľnosť za cenu poskytnutej hypotéky.


Preto ak je taká hypotéka schválená, bude to s vyšším úrokom alebo s nutnosťou poistenia navyše, príp. so zárukami ktoré sú poskytované dlžníkom alebo treťou stranou, a banke zostanú v prípade defaultu. Takéto záruky môže zmluva upravovať na dobu určitú alebo neurčitú - ako príklad možno porovnať poistenie, ktoré treba platiť až kým LTV hypotéky neklesne pod určitú hranicu (často sa používa 80%), a záruku v podobe majetku, na ktorú dáva banke zmluva právo až do úplného splatenia pôžičky.


Výška LTV v minulosti a dnes


Pred vypuknutím finančnej a hypotekárnej krízy 2007-09 bolo v zahraničí možné (a dokonca bežné) vybaviť hypotéky až do výšky 125% LTV, čo v praxi znamená, že banky poskytovali ľuďom extra kapitál, ktorý nebol krytý nehnuteľnosťou samotnou. Dôvodom bola hlavne mylná predstava, že cena nehnuteľností pôjde vždy hore, ako aj historicky nízka miera defaultov, a zároveň masívny prílev investícií od penzijných a investičných fondov do novo vytvorených finančných inštrumentov ako napríklad MBS (mortgage backed securities), ktoré dostali najvyššie možné AAA hodnotenie od ratingových agentúr, ktoré malo signalizovať ich nízku rizikovosť.


V reakcii na následnú implóziu trhu a vyplývajúcu veľkú finančnú krízu v rokoch 2008-09, banky v západných krajinách ako Spojené Štáty Americké, Veľká Británia či Austrália sú zvyčajne zo zákona obmedzené na schvaľovanie hypoték s LTV menej než 75-80%. Zvyšnú čiastku musí mať žiadateľ pripravenú ako depozit. Za istých okolností je možné LTV navýšiť a takto vybaviť pôžičky až do 95% hodnoty aktíva, no ako je spomenuté vyššie, v takých prípadoch je nutné mať takú hypotéku poistenú, prípadne ručiť majetkom mimo nehnuteľnosti samotnej.


Obmedzenia LTV ako finančného indikátora


Hlavným obmedzením LTV je že berie do úvahy iba primárnu hypotéku na nehnuteľnosť a nie ďalšie záväzky, ako napríklad druhú hypotéku či pôžičku proti ekvite domu. Pre detailnejšiu predstavu je lepšie použiť Kombinovaný úver k hodnote, z angličtiny Combined LTV (CLTV). Tento ukazovateľ ráta so všetkými pôžičkami ktoré sú legálne kryté hodnotou nehnuteľnosti, a tak dáva banke alebo finančnej inštitúcii poskytujúcej úver lepšiu predstavu o schopnosti dlžníka splácať.


Iné faktory pri posúdení pôžičky


LTV je kľúčovým ukazovateľom pri procese schvaľovania hypotéky, či už ide o kúpu novej nehnuteľnosti, re-financovanie existujúcej hypotéky za iných podmienok, alebo pôžičky oproti naakumulovanej ekvite v nehnuteľnosti. Treba si však pamätať, že nie je ukazovateľ jediným – banka poskytujúca pôžičku si okrem LTV berie do úvahy aj DSCR, históriu dlžníka (miera omeškania splátok alebo defaultov v minulosti), jeho kreditné skóre, kvalitu a likviditu majetku, ktorým sa za pôžičku ručí, či momentálnu situáciu na trhu (podmienky u konkurencie, geografická a odvetvová diverzifikácia úverov, miera defaultov a pre-paymentov atď.).